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物业费是不是物业服务的对价
发布者:zoue 发布时间:2019/11/19 阅读:43

      表面上看,物业公司提供服务,业主支付费用,并且钱是由物业公司收的,所以大家普遍认为,物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理,也不符合实际。

      从法理来讲,城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物,业主存在共有部分与共同事务,管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用,这笔费用由谁承担?当然是业主,因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁,都不改变业主的这个义务。

      物权法规定,物业管理有三种方式:业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下,所有的管理费用,也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司,业主连物业费都不用交了。

      物业管理条例第七条规定,业主的义务之一,就是按时交费。这里并不涉及物业公司,也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明,业主交物业费,并不是购买物业企业的服务,而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

      从实际情况来看,物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出,而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括:1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3.物业管理区域清洁卫生费用;4.物业管理区域绿化养护费用;5.物业管理区域秩序维护费用;6.办公费用;7.物业管理企业固定资产折旧;8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。

      服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少?酬金制的物业服务合同,一般约定酬金为物业服务资金的10%,由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异,因此可以确定,无论包干制还是酬金制,物业企业所得利润,大约为整个物业费的10%。只有这10%,才是物业服务企业的所得。那么,占大头的物业管理成本算什么性质的财产?《物业服务收费管理办法》第十二条说,“实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有”,就是说,酬金制下,预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下,也是业主财产,都是业主的AA制,物业公司只是代收、代管、代支而已。

      我们经常说,物业公司是业主的集体保姆,那么,雇主发给保姆的工资,是保姆的劳务对价;让保姆代缴的水电费、物业费,给保姆买菜买肉的钱,买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗?这部分是业主的生活必须,无论有没有保姆,都要花这笔钱。物业费的道理与此相同,物业公司替业主管理共同事务,支付相关费用,这些都来自物业费,但不能算物业公司的收入。

      把物业费作为物业公司的收入,对全体业主也是不利的。这意味着,这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制,这个不合理的问题自然消除。几年前,深圳长城一个花园小区的业委会就认识到,物业费是业主为管理自己的家园而归集的“份子钱”,不是物业公司的“营业性收入”,不应当缴纳营业税,遂与物业公司约定,不再缴纳营业税,如果税务局找麻烦,由业委会承担责任。他们的做法,堪称物业管理上的小岗村,希望他们为全国的业主创造出宝贵经验。



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